Panorama de la jurisprudence construction 2009/2010

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1- Qui a la qualité de maà®tre de l'ouvrage ?
Cass.civ.3e 1er juillet 2009 : la qualité de maà®tre de l'ouvrage est attachée à  la propriété de l'ouvrage.
N°08-14.714
Il s'agit ici d'un locataire commercial qui avait commandé et fait réaliser des travaux d'aménagement dans les locaux dépendant d'un centre commercial, et notamment la pose d'un faux plafond.
Il est apparu, qu'à  l'usage, ce faux plafond se dégradait avec le temps et présentait des risques sérieux d'incendie.
De fait, en 1996 la commission de sécurité avait considéré que ce plafond ne répondait pas aux normes d'un bâtiment recevant du public.
Obligé de remplacer ce faux plafond, le locataire, « maà®tre de l'ouvrage » recherchait la responsabilité de tous les intervenants, en, invoquant tout à  la fois la responsabilité spécifique des articles 1792 et suivants, et la responsabilité de droit commun. Le choix entre les deux responsabilités dépendait donc de la qualité de maà®tre d'ouvrage au sens de l'article 1792.
Cet arrêt affirme que la qualité de maà®tre de l'ouvrage est attachée à  la propriété de l'ouvrage.
« Mais attendu que la Cour d'appel a retenu, à  bon droit, qu'en sa qualité de locataire, la société Siana-CDM n'était titulaire que d'un simple droit de jouissance sur l'ouvrage dont elle n'avait pas la propriété, ce qui ne lui permettait pas de se prévaloir de la qualité de maà®tre de l'ouvrage et qu'elle ne disposait donc pas de l'action en garantie décennale que la loi attache à  la propriété de l'ouvrage. »
Le commentateur précise que pour être Maà®tre de l'Ouvrage au sens de 1792 il ne faut pas nécessairement détenir la propriété du sol dans la mesure ou il peut y avoir dissociation de la propriété du sol et de la propriété de l'ouvrage. Il faut à  tout le moins que les travaux commandés s'intègrent dans un ouvrage dont on est propriétaire.
Bien que la qualité de maà®tre de l'ouvrage n'ait pas retenue à  l'égard du locataire, la Cour de cassation retient que le constructeur est tenu d'une obligation de résultat à  l'égard de son donneur d'ordre, et qu'à  ce titre il est contractuellement responsable du dommage subi par la société, locataire du local qui avait commandé les travaux.
Cependant, se pose alors le problème de l'assurance. Qui peut garantir l'exécution de cette obligation de réparer ?
Le commentateur est embarrassé.
Il évoque la souscription initiale d'une police Dommage-Ouvrage qui serait juridiquement possible mais la question pourrait se poser de savoir si le locataire pourrait avoir la qualité de « souscripteur » de cette police, alors qu'elle bénéficie selon les clauses types au propriétaire de l'ouvrage. On risquerait de retomber dans la même problématique.
Une délégation écrite des droits du propriétaire au visa des articles 1792 et suivants au locataire pourrait être une solution.
En désespoir de cause, Messieurs MALINVAUD et LEGAY appellent de leurs vux une modification des dispositions des contrats d'assurance pour éviter ce piège juridique.

2- Le droit à  agir

a/ Une SCI est-elle recevable à  agir pour le compte de lots déjà  vendus
CA AIX 3°A 27/11/2008 n°06/16223
Dans le cadre d'un vaste programme immobilier situé sur un golf de la région, une SCI qui avait fait édifier une cinquantaine de villas est informée de ce que les normes parasismiques n'auraient pas été respectées.
Certaines villas sont achevées, réceptionnées et vendues d'autres sont encore la propriété de la SCI.
Celle-ci assigne en référé au titre de la quasi-totalité des villas l'assureur DO et diverses entreprises. L'assureur DO soutient au premier chef que la SCI n'est pas titulaire du droit d'action pour les villas dont elle n'était plus propriétaire au moment ou elle a eu connaissance du sinistre (le 30/09/204).
Le juge des référés fait l'impasse sur la question en déclarant l'action recevable mais l'assureur DO relève appel et soutient devant la Cour l'irrecevabilité de l'action pour défaut de droit à  agir.
La Cour va de fait réformer l'ordonnance en jugeant : «que seul le propriétaire de l'ouvrage au moment du sinistre et non à  la date de l'assignation est bénéficiaire de la garantie et a le droit d'agir contre l'assureur dommage-ouvrage..que la SCI doit être déclarée irrecevable à  agir contre COVEA RISKS, en sa qualité d'assureur dommages-ouvrages, au titre des villas vendues à  la date du 30.09.2004, date de connaissance du sinistre».
En revanche, la Cour déclarera l'action recevable à  l'encontre des locateurs d'ouvrage et leurs assureurs au motif que la SCI étant elle-même, en tant que vendeur, tenue de la garantie décennale des constructeurs, elle avait un intérêt légitime à  appeler en cause les entreprises et leurs assureurs pour pouvoir recourir ultérieurement contre eux.
b/ transmission à  l'acquéreur de l'action en garantie décennale.
Cass. 3e civ., 23 septembre 2009 N° 08-13-470 RDI 02/2010 p.107
En l'espèce, une société civile immobilière acquiert un immeuble qui est au moment de la vente déjà  affecté de désordres.
La SCI, nouvelle propriétaire, assigne l'architecte et l'assureur de l'entrepreneur principal, qui est en liquidation judiciaire, sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs en raison des désordres affectant l'immeuble.
Elle est déboutée de sa demande en première instance au motif que la garantie décennale, transmise à  l'acquéreur avec l'immeuble, ne pouvait opérer que pour les désordres survenus postérieurement à  la vente.
La Cour d'appel infirme cette décision au motif que « les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à  agir contre ses constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne en tant qu'accessoire l'immeuble, nonobstant la connaissance par ces acquéreur des vices de celui-ci lors de la signature de l'acte de vente et l'absence dans ce dernier de clause prévoyant un tel recours . »
L'assureur forme alors un pourvoi en cassation en considérant comme les premiers juges que « en l'absence de clause expresse, la vente de l'immeuble n'emporte pas de plein droit cession au profit de l'acquéreur des droits et actions à  fin de dommages et intérêts qui ont pu naà®tre au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à  la vente . »
La solution peut paraitre assez évidente, mais elle se révèle en fait un peu plus complexe
Pour prendre sa décision, la Cour de Cassation semble s'être positionné sur le terrain du caractère personnel du préjudice, conférant l'intérêt direct et certain à  agir.
En effet, la difficulté de l'espèce résidait dans le fait que les désordres étaient apparus antérieurement à  la vente, la question de la transmissibilité de l'action ne se posant pas lorsque les désordres sont apparus postérieurement à  la vente.
Dans ce cas, l'obligation de garantie décennale est attachée à  la chose vendue et se transmet avec elle en cas de cession.
Or, en l'espèce, ce qui semble avoir motivé la décision de la Cour de cassation, c'est que bien que les désordres soient apparus avant la vente de la maison, aucune action n'a été engagée par le vendeur en dehors des déclarations de sinistre faits aux acquéreurs.
En outre, et comme le relève le dispositif de la décision, encore faut-il pour que l'acquéreur puisse obtenir réparation, qu'il puisse alléguer d'un préjudice, c'est à  dire que les désordres, étant antérieurs à  la vente, n'aient pas été pris en compte sur le prix de vente.
C'est donc ainsi que la Cour de cassation a décidé que « les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à  agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble, nonobstant la connaissance par les acquéreurs , des vices de celui-ci lors de la signature de l'acte de vente et l'absence, dans ce dernier, de clause leur réservant un tel recours à  moins que le vendeur ne puisse invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à  agir ; qu'ayant relevé que les désordres apparus en 1991, qui avaient donné lieu à  déclaration de sinistre auprès de la compagnie AXA assurances, assureur de dommages- ouvrage et assureur de l'architecte et de la société Abri, entrepreneur, relevaient de la garantie décennale et que l'action en garantie avait été engagée par la société Immo Mi, qui avait acquis les immeubles en 1998 et 1999, la cour d'appel en a déduit à  bon droit que cet acquéreur était recevable à  agir contre le constructeur. »
En l'absence d'action antérieure du vendeur, l'acquéreur est donc recevable à  agir à  l'encontre du constructeur pour des désordres apparus antérieurement à  la vente. Il faudra néanmoins qu'il rapporte la preuve de l'existence d'un préjudice (c'est-à -dire pas de diminution du prix de vente correspondant au montant des travaux) pour se faire indemniser.
c/ Droit à  agir des copropriétaires
(Cass. 3e civ., 3 mars 2010, n° 07-21950)
Très rapidement, un arrêt qui ne manque pas d'intérêt, même s'il n'est pas nécessairement nouveau : la Cour de cassation a jugé que « le copropriétaire qui justifie d'un préjudice découlant des désordres de construction affectant les parties communes et portant atteinte à  la jouissance des parties privatives des lots lui appartenant a, en application de l'article 15, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qualité pour agir à  l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage ».
Source: Eurojuris