Bail d'habitation et dépôt de garantie

Une décision de la Cour de Cassation du 15 février 2012 (n°11-13 014) nous donne l'occasion d'établir un rappel général sur ces différentes questions.
Le dépôt de garantie est réglementé par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat , son montant a été réduit de deux à  un mois de loyer en principal.
Ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire et il ne peut faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, même en cas de renouvellement exprès.
Le litige apparaà®t très souvent à  la fin du bail lorsque le bailleur doit restituer ce dépôt de garantie.
Plusieurs questions se posent alors.

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Qui doit restituer ?

Mettant fin à  une jurisprudence controversée, la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et lutte contre l'exclusion , a ajouté à  l'article 22 un dernier aliéna en vertu duquel : « en cas de mutation à  titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire, n'a d'effet qu'entre les parties à  la mutation. »
La Cour de Cassation avait auparavant décidé que le débiteur de l'obligation de restitution du dépôt de garantie était le bailleur d'origine ayant conclu le contrat avec le locataire, ce qui posait d'évidentes difficultés pratiques.
Dorénavant, le bailleur de l'obligation de restitution est bien le bailleur auquel les clés du local sont remises.

Dans quel délai restituer ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai maximal de deux mois. Le point de départ de ce délai n'est pas constitué par la fin du bail ou la sortie du locataire. Le texte précise que ce délai court à  compter de la restitution des clés par le locataire.
Il incombera dès lors à  ce dernier de démontrer cette restitution effective afin de pouvoir reprocher au bailleur le non respect du délai de deux mois. D'un point de vue pratique, cette restitution sera en principe constatée à  l'occasion de la rédaction de l'état des lieux de sortie.

Quelle sanction en cas de non restitution ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'« à  défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dà» au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêts au taux légal au profit du locataire. »
Le décret n°2012-182 du 07.02.2012 a fixé le taux de l'intérêt légal pour l'année 2012 à  0.71%. Il est évident que la faiblesse du niveau du taux d'intérêt légal n'est, à  l'heure actuelle, pas très incitative à  la restitution du dépôt de garantie.
Les choses pourraient évoluer rapidement : un projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, a été discuté au Parlement à  l'automne 2011 et s'il n'a pu être adopté avant la fin de la législature, la future majorité issue des élections législatives à  venir pourrait très bien en reprendre les termes : il serait alors prévu qu'en cas de défaut de restitution dans le délai légal, le bailleur devrait verser au locataire « une somme égale à  10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard. » La sanction serait nettement plus sévère à  l'encontre des bailleurs.

Quel montant restituer ?

En principe, le bailleur doit bien évidemment restituer la somme reçue. Il peut cependant déduire les sommes dues par le locataire, soit au titre de loyers ou charges impayés, soit au titre d'indemnités dues en cas de dégradation du local.
En ce qui concerne les loyers et charges, la difficulté est particulière dans le cadre d'une copropriété, lorsque l'arrêté des comptes permettant de fixer définitivement les charges dues et récupérables sur le locataire, n'intervient que plusieurs mois après la restitution des clés. Plusieurs réponses ministérielles ont alors indiqué que les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 à  80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde dà» qu'après la régularisation annuelle des charges (voir par exemple réponse ministérielle n°4514 JOAN Q, 18.11.2002 page 4297).
En ce qui concerne les éventuelles dégradations, les difficultés sont également nombreuses. La Cour de Cassation dans cet arrêt du 15 février 2012 rappelle tout d'abord le principe général (au visa de l'article 1315 du Code civil ) selon lequel il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.
En l'espèce, le locataire avait demandé la condamnation du bailleur à  lui restituer le dépôt de garantie d'un montant de 900 . Le bailleur avait versé à  l'audience la somme de 293.23 . Le Juge du fond devait rejeter la demande du locataire en énonçant qu'il lui appartenait de justifier des demandes pouvant excéder cette somme de 293.23 versée par le propriétaire.
La Cour de Cassation a inévitablement cassé cette décision confirmant ainsi sa jurisprudence antérieure (Cas. 3ème Civ 01.02.2011 n°10-11 603, AJDI juin 2011 page 448, obs. C. Dreveau).
Si aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans le délai de deux mois des sommes qu'il entend déduire du dépôt de garantie (Civ. 3ème 08.12.2009, AJDI 2010 page 387, obs. C. Dreveau), il lui appartiendra donc toutefois de justifier du montant retenu sur le dépôt de garantie.
A cet égard, la loi ne prévoit pas que le bailleur soit obligé de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux. Le bailleur peut, en effet, choisir de faire effectuer ou non les réparations. Il peut d'ailleurs les effectuer lui-même. En pratique, il devra néanmoins produire un ou plusieurs devis permettant au Juge d'apprécier la pertinence des sommes retenues sur le dépôt de garantie.

Quel Juge saisir ?

Le Juge compétent en matière de baux d'habitation est le Tribunal d'Instance .
Une exception est néanmoins prévue à  l'article R 231-4 du Code de l'Organisation Judiciaire : le Juge de proximité connaà®t en effet, en dernier ressort, jusqu'à  la valeur de 4.000 des actions relatives à  l'application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
La loi n°2011-1862 du 13 décembre 2011 relative à  la répartition des contentieux et à  l'allègement de certaines procédures juridictionnelles a cependant supprimé la juridiction de proximité. Dès lors, le Tribunal d'Instance recouvre une compétence pleine et entière, y compris en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie.
Cette loi entrera en vigueur le 1er janvier 2013 avec une survie de la compétence de la juridiction de proximité jusqu'au 1er aoà»t 2013, pour les procédures en cours au 1er janvier 2013.
Source : Eurojuris